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我对动用业主专项维修资金改造小区消防设施设备的观点

一、法律法规依据:

《浙江省物业管理条例》第十条:

“业主大会对筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施作出决定,必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。

《杭州市物业管理条例》第五十六条:

“电梯、消防设施设备严重损坏,危及公共安全的,经业主委员会书面同意后,可以按照下列简易程序申请使用物业专项维修资金:

(一)物业服务企业向所在区、县(市)质监或者消防部门提交经业主委员会同意的电梯或者消防设施设备维修报告;

(二)质监或者消防部门对工程维修内容、工程预算、施工单?#22351;?#20107;项予以书面确认。物业服务企业应当将确认内容在物业管理区域内公示,公示期限不少于五日;

(三)物业服务企业持质监或者消防部门的确认书、工程预算方案、业主委员会的书面同意意见等资料,向维修资金管理机构申请物业专项维修资金;

(四)维修资金管理机构经审核后,拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用;

(五)工程完工后,物业服务企业持由质监或者消防部门出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等,向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额;

(六)业主委员会应当在物业专项维修资金拨付使用完毕后一个月内向全体业主公告”。

以上是地方法规,可以视为地方法。地方法的效力大于地方政府的相关规定。

我的解读:

(一)杭州市的物业管理条例是经过浙江省人大审核通过的,所以,这个“应急”简易程序不违反浙江省的上位法的规定。

(二)、杭州市条例比浙江省条例多了一个“灵活”的动用业主专项维修资金的“应急”规定,即可以不召开业主大会,不用三分之二以上的业主同意,按这个法规所规定的程序就可以动用“资金”。

(三)、这个规定的好处是“应急?#20445;?#21482;要符合“应急”的条件,就可以动用,能够及时解决“隐患?#20445;?#22351;处是“应急”被误读了怎么办?如何解释“应急?#20445;?#24212;急”有谁来确定?

比如现在,9号楼的电梯已经被相关主管单位封停了,为什么不能定为“应急?#20445;?#32780;要召开表决会,由9号楼三分之二以上业主的同意才动工修复?小区消防设施设备已经?#34987;?#36817;十年,为什么就必须“应急?#20445;?#32780;且有可能被相关政府机构强制性的“应急?#20445;?#22823;家可以看看去年富阳的相关文件),为什么不能按部就班的进行表决,由小区三分之二以上的业主来决定?

去年在小区开消防的听证会,我们大多数业主要求以“应急”的办法对小区消防供水系统进行修理,到会的富阳维修资金管理?#34892;?#30340;李副科长表态只要消防单位同意,就可以以“应急”的办法动用资金,可是,到会的消防单位的领导明确表态不同意,理由就?#19988;?#25353;他们的“理解?#20445;?#23545;小区消防系统按原设计进行恢复性整改才行(这里的问题后面再分析)。

所以,这个“应急”的简易程序已经被人为的定义了,而且是没有客观标准,业主的权益被无形的权力“误读”而受到侵害是不可避免的!大家必须了解这个问题的严重性。

二、地方规定:

浙政办发〔20?#20445;浮常担?#21495;《浙江省人民政府办公厅关于贯彻落实消防安全责任制实施办法的若干意见》第五条规定:

“(五)加快推进智慧消防建设。建立省级及各?#23567;?#37325;点县(市)智慧消防大数据?#25945;ǎ?#32452;织社会单位接入相关数据,推动智慧用电等火灾防控系统上?#25945;ǎ?#23545;所有单位排查出的隐患进行动态管理,并跟踪督促整改。推动企业机械化换人、自动化减人,推广火灾智能预警、远程监控、智慧用水等火灾技防手段。督促消防安全重点单位依托大数据?#25945;ǎ?#25913;进自我管理。引导高校、科?#24615;?#25152;、企业参与高层建筑等重点领域火灾防控先进消防技术、装备研发,加快成果推广应用。”

我的解读:

我查阅了国家建筑的相关规定,高层建筑强制性竣工验收的内容里,并没有消防的智能(自动销控设施设备)要求。浙政办发〔20?#20445;浮常担?#21495;文件也只是对消防智能化规定为“推动和推广?#20445;?#25152;以,如果富阳的消防主管部门坚持要求我们恢复小区原智能化的自动销控设施设备,那就是违背了国?#19994;?#30456;关规定!

三、为什么不能在目前这个阶段在我们小区安装智能化的销控设施设?#25913;兀?/p>

我们国?#20197;?#29289;业管理方面,相关法律法规以及政府的相关认识还存在着许多不切实际的方面,(这里可以看我对此所写的相关文章),所以,如果我?#20146;?#24049;不能看明白,由一些人为的因素?#25105;?#30340;误导,而不能从维护全体业主长?#24230;?#30410;层面来维权,?#20146;?#32456;吃亏的还是我?#20146;?#24049;,尽管有可能在销控设施设备按人为的主导而“健康运?#23567;?#19968;时,但还是逃脱不了“恶性循环”的命运,问题如下:

(一)智能设施设备的价格是个“无底洞 ?#20445;?#21040;?#36164;?#20040;装备等级是我们小区能够接受的?谁能说的明白?最后又得?#19978;?#20851;主管单位?#25353;?#29702;”选择吧,因为最后?#19988;?#30001;他们“验收”的。

(二)验收后会有二年的?#26102;?#26399;,这与智能设施设备的“寿命”差不多,一旦这个期限过后,昂贵的修理费谁出?我们这里还是一级雷区,一旦设施设备被雷击毁后(据说十年前就?#19988;?#20026;雷击而导致销控设施设备的?#34987;荊?#35841;来?#26800;?#36131;任?千万不要相信有人说有防雷击的销控设施设备!如果有,价格呢?他们能?#22351;?#20445;吗?物业公司不可能?#26800;?#20445;修期后的修理费,那我们业主不又要进入一个修理费的噩梦圈吗?是不是还想再次动用“维修资金啊?#20445;。?/p>

(三)保修期后,物业公司有能力对智能的销控设施设备进行合格的使用和有效的维护吗?保修期后如果交由其他专业单位进行正常维护,谁出钱呢?我们小区交付后,销控的建安单位“死”都不肯再?#26800;?#25105;们的日常维修工作,难道是他们不愿意来赚这个钱吗?

(四)排除前三条,我们业主自己懂吗?有专业人才吗?有能力监督吗?

四、我最后的观点:

(一)消防设施设备要修;

(二)要有小区业主三分之二以上的业主表决同意才可动用维修资金。

(三)结合小区“二次供水”改造,修复消防供水系统,反对在小区安装自动销控设施设备,如果消防主管单位同意这个修复内容,?#37096;?#20197;不走业主表决程序;消防主管单位如果担保今后消防设施设备的健康运行,并有具体的设施设备的维护措施内容(现在执行的物业公司员工的上岗证不算数,对于设施设备而言,物业公司不仅没有专业人才的配备,其节省开支就是利润的盈利模式决定他们不可靠),则可以同意安装自动销控设施设备,常态化的维修费用由业主和物业公司合理分担(不动用物业专项维修资金)。

(四)小区的供水和供电由社会专业单位接管后,我们业主还需明白这?#20849;?#26159;终点,消防供水系统应该争取由供水公司接管;消防的自动监控不是不搞,钱的来源要落实,总不能老?#19988;?#30001;我们业主?#26800;#?#31038;会的维保单位一定要有(参照电梯维保行业的办法,监管要立法),要有强制措施让社会的维保单位进入小区,常态化的维修费用由业主和物业公司合理分担(不动用物业专项维修资金),由业委会和物业公司共同对外招标。

(五)杭州市关于《关于进一步明确消防设施设备维修申请使用物业专项维修资金相关程序的通知?#26041;?#19968;步简化了“简易程序?#20445;?#26080;需业主大会表决,也无需业委会的同意,文件的合法性我表示质疑,这里就不展开?#33268;郟?#24182;不能改变我们业主今后的命运,我们与消防主管单位的分歧不是修不修,而是如何修!《通知》的“再简易程序”的前提条件是消防设施设备?#34987;?#30340;小区不(或者没有能力说行或不行)理睬消防主管单位的?#34987;?#37492;定,我们在去年就主动与消防单位进行了沟通啊!

反面案例:去年绿城物业管理的高?#24213;?#23429;小区的自动销控设施设备,在火?#36136;?#21457;后的案情评价中,消防主管单位认定绿城物业管理?#22351;保?#36825;说明了什么?谁能与绿城的物业管理PK?#27994;?/p>

    

 

华庭云顶小区非业主使用人李民

2019年7月16日

 

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